Doanh nghiệp và bất động sản

Doanh nghiệp và bất động sản
Các thành lập công ty tnhh tại hà nội luôn có kế hoạch phát hành cổ phần với tổng vốn huy động có giá trị, những doanh nghiệp có quỹ đất hợp pháp hộp lệ ,có dự án tiềm năng kinh doanh trong lãnh vực này lớn .

Giá cao vẫn mua, vì sao?
Với trường hợp FLC, có thể thấy DN rất tích cực khai thác các dự án mới. Từ đầu năm 2014 đến nay, FLC "trúng thầu” một loạt các dự án quy mô ở thành phố Thanh Hóa, dự kiến sẽ ngốn 1.500 tỷ đồng bao gồm FLC Sầm Sơn Golf Link, Khu dịch vụ công cộng, FLC Villas Sầm Sơn, FLC Hotel Sầm Sơn, ngoài ra là kế hoạch đầu tư dự án 7.000 tỷ đồng cho xây dựng Khu trung tâm hành chính mới Tỉnh Khánh Hòa theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao). FLC cũng vừa công bố chào bán chung cư FLC Garden City với giá chỉ 12 triệu đồng/ m2 – thấp hơn giá nhà ở xã hội nhưng lại vẫn là nhà ở thương mại nên có khả năng giao dịch/ thanh khoản cao và có vị trí địa lí đẹp ngay cạnh phường Đại Mỗ - Từ Liêm (Hà Nội). Theo đó, FLC dự phóng sẽ có nguồn tiền bổ sung vào doanh thu chính, tức vừa có quỹ đất vừa có thêm nguồn tiền thực.
 
Có quỹ đất lớn với thủ tục pháp lí hoàn chỉnh, 6 dự án dự kiến triển khai trong năm 2014 của Địa ốc Hoàng Quân bao gồm chung cư An Phú Tây, chung cư Bình Trưng Đông, nhà ở xã hội Hồ Học Lãm, chung cư Hóc Môn, HQC Bình Điền, HQC Nha Trang – đều là các dự án nhà ở xã hội- thực tế trong mắt các nhà đầu tư lớn Địa ốc Hoàng Quân cũng đã "phô diễn” được một lợi thế vô cùng hấp dẫn về tài nguyên và hướng phát triển phân khúc sản phẩm đang thừa cầu thiếu cung. Đây cũng là nền tảng giúp HQC có cơ hội chào bán cổ phần trên mệnh giá cho các nhà đầu tư chiến lược một cách khả quan. Trong trường hợp các nhà đầu tư chiến lược là các quỹ đầu tư, thì sự hợp lí của kì vọng chào bán 50.000.000 cổ phần trên mệnh giá (khoảng 12.000/cp) cho đối tượng mua vốn này, và thậm chí theo nguồn tin từ DN, đối tác đang đàm phán ngỏ lời mua thêm, càng dễ được lí giải hợp tình. Bởi thông thường khi đầu tư vào các DN địa ốc với tỷ lệ sở hữu lớn, các quỹ đầu tư đều chọn xu thế dài hạn, hợp tác chiến lược ít nhất 3-5 năm. Đây là khoản thời gian đủ để các quỹ thoái vốn với một tỷ suất sinh lợi đảm bảo dựa trên tính toán: Giá vốn đầu tư (tính theo ngoại tệ) chỉ mất lãi suất khoảng 3%/ năm. Kỳ vọng sinh lợi khoảng 7%. Rủi ro tỷ giá khoảng 3%. Tức chỉ cần giá cổ phần DN so với thời điểm chào bán mỗi năm tăng 13-15%, và tăng 30-35% trong 3-5 năm, là nhà đầu tư đã nắm chắc khả năng sinh lợi lớn trong tầm tay.

Nếu so với mức tăng trung bình chung của nhóm ngành DN địa ốc có quỹ đất lớn trên thị trường, đặc biệt nếu so với mức tăng của VN-Index đạt 25%/ năm trong năm 2013, thì kì vọng tăng 13-15% của cổ phiếu địa ốc trong năm 2014 vẫn là rất thấp. Điều đó cũng lí giải vì sao mặc dù không lên kế hoạch đầu tư phát triển dự án cụ thể trong năm 2014, song DRH với thị giá cổ phiếu hiện nay chỉ xấp xỉ ngưỡng 4.000 đồng/cp, vẫn kì vọng phát hành cổ phần tăng vốn với mức chào bán cao gấp 2,5 lần thị giá - ngang mệnh giá!

Tìm M&A

Trên thị trường, cũng không lạ nếu các DN rất "chăm chú” phát hành cổ phần hoặc phát hành hoán đổi cho các Cty con, trong khi bản thân Cty mẹ lại nắm một tỷ lệ sở hữu không thấp ở chính các Cty con này, khiến dấy lên e ngại về nguy cơ sở hữu chéo, cũng như nguy cơ DN tăng vốn ảo. Nhưng ở chiều ngược lại, cũng có không ít trường hợp DN Cty phát hành cổ phần cho Cty con, như một biện pháp tránh thuế thu nhập DN và trực tiếp gia tăng lợi ích cho cổ đông hiện hữu của Cty mẹ, tạo thêm tính thanh khoản cho cổ phiếu. Lại cũng có trường hợp các nhà sáng lập DN có mục tiêu riêng: Phát hành cổ phần cho các cổ đông hiện hữu, bao gồm các Cty con, nhằm giảm tỷ lệ sở hữu của các cổ đông lớn đối trọng  và mặt khác, tăng thêm tỷ lệ sở hữu cổ phần gián tiếp của chính mình với Cty mẹ, thông qua Cty con, qua đó kiểm soát những tài sản quan trọng của Cty cũng như kiểm soát chi phí xây dựng. Trường hợp của FLC hay HQC rất có thể đều rơi các trạng huống "đa mục tiêu” trên.

Ở chiều ngược lại, chấp nhận giảm tỷ lệ sở hữu cổ phần sau hai đợt phát hành mạnh vào năm 2013, Cty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG-HoSE) vẫn tiếp tục lên kế hoạch phát hành tăng vốn từ 750 tỷ lên 1.250 tỷ đồng trong năm nay. Chủ tịch DXG ông Lương Trí Thìn cho biết với mức vốn hiện có của Tập đoàn là rất bé. Bên cạnh đó, DXG đang tập trung mạnh vào phân khúc khu đô thị hỗn hợp (căn hộ, dịch vụ…); mở rộng sang thị trường phía Bắc và mảng bất động sản du lịch, xây dựng chuỗi khép kín: Dịch vụ, đầu tư và xây dựng. Trên cơ sở đó, DXG sẽ đẩy mạnh các thương vụ M&A, mua lại các dự án với giá tốt để tạo lợi nhuận cao. Do đó, việc tăng vốn sẽ tạo ra cơ hội, tạo ra danh mục, quỹ đất cho DXG. Nói một cách khác là với những DN không phát triển dựa trên nền tảng quỹ đất hiện có thì tăng vốn tạo dòng tiền sẽ giúp DN có cơ hội thâu tóm các dự án – điều mà DXG đã thực thi thành công thời gian qua. Theo đó những DN địa ốc không có nhiều quỹ đất hoặc danh mục sản phẩm như DXG (từ vị trí nhà môi giới mà đi lên) rất có khả năng trong thời gian tới sẽ cũng sẽ tính toán phương án tăng vốn, tạo dòng tiền, tạo sản phẩm để trở thành nhà phát triển kiêm môi giới BĐS.

Tất nhiên để làm được DXG, DN phải có đủ năng lực môi giới để mua được bán được, và có được hậu thuẫn thêm từ đối tác để ngoài dòng tiền thặng dư vốn cổ phần mang lại, có đủ nguồn tiền phát triển các dự án sau thu mua; mặt khác chủ DN cũng phải có đủ năng lực chấp nhận… rủi ro khi càng tăng vốn, khi càng mở rộng huy động và mời gọi đối tác mới thì khả năng… mất DN, giảm tỷ lệ sở hữu cổ phần càng lớn.

Đã và đang có vô hình vạn trạng mục tiêu, kế hoạch phát hành tăng vốn của DN địa ốc nói chung.  Nó chứng thực rằng bên cạnh nguồn lực tài nguyên đất đai và tồn kho, DN địa ốc vẫn đang trông cậy vào nguồn lực dài hạn mà trước mắt, đó là phát hành cổ phần và trái phiếu.

Tăng vốn khủng

Điển hình phía Bắc là Cty CP Tập đoàn FLC (mã chứng khoán FLC-HOSE), với kế hoạch "đại nhảy vọt” về  vốn khi phát hành cổ phần thêm và trái phiếu, đưa mức vốn điều lệ từ 1.543 tỷ đồng dự kiến lên 4.550 tỷ đồng.

Tương tự FLC, ở phía Nam, Cty CP TV-TD-TM Địa ốc Hoàng Quân (mã chứng khoán HQC-HOSE) cũng đã lên kế hoạch phát hành cổ phần với ba đối tượng mục tiêu: Phát hành cổ phần thêm cho cổ đông hiện hữu nhằm tăng vốn, phát hành cho đối tác chiến lược và phát hành cấn trừ nợ. Ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch kiêm TGD HQC cho biết, "Chúng ta sở hữu quỹ đất lớn, nguồn lực quá lớn, nhưng vốn điều lệ 900 tỷ đồng hiện nay là không đủ để đối thoại với ngân hàng. Năm 2014, vì lẽ đó, HĐQT HQC lên kế hoạch trình cổ đông tăng vốn lên 2.000 tỷ đồng và hướng đến mục tiêu 5.000 tỷ đồng vốn điều lệ trong vòng 3-5 năm tới. Có như vậy HQC mới đáp ứng đúng năng lực, đáp ứng được sự ủng hộ và tin tưởng của cổ đông cũng như đúng với bề dày thương hiệu”.

Cũng với tốc độ khủng, Cty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước (mã chứng khoán DRH- HORE) đã thông qua kế hoạch phát hành riêng lẻ tăng vốn điều lệ từ 184 tỷ lên 300 tỷ đồng trong năm nay, với mục đích là tăng vốn lưu động cho hoạt động... kinh doanh phân bón và đầu tư khai thác bất động sản. Điều đáng nói là DRH hiện tại tuy không có nhiều doanh thu từ phát triển địa ốc, song DN này vẫn đang sở hữu dự án Khu Đô thị Dream House City tại Nhơn Trạch-Đồng Nai với 45,8ha đất quy hoạch. Kế hoạch của 2014 là quy hoạch 1/500 và lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng. Cùng với đó, DRH cũng đang có dự án Bệnh viện New Hope Hospital tại Long An với tổng diện tích 9,315m2. Đây là hai quỹ đất lớn có thể mang lại doanh thu lớn cho DN trong trường hợp điều kiện khách quan hậu thuẫn như sân bay Quốc tế Long Thành được khởi công, và tất nhiên đồng nghĩa với việc DN sẽ phải tính thêm nhiều phương án huy động vốn nếu muốn phát triển các dự án này.

Cổ phiếu giá hời
Trao đổi với DĐDN, ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, Thạc sĩ Tài chính - Công ty Cổ phần Đầu tư Long Giám đốc King - nói theo quan điểm của ông, các thành lập doanh nghiệp tại hcm bất động sản để phát hành cổ phiếu và trái phiếu tăng vốn sẽ mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư nhỏ và cổ đông tương lai , đặc biệt là khi giá cổ phiếu bất động sản hiện nay vẫn còn quá rẻ ...

- Với sự gia tăng của hầu hết không ngừng từ cuối năm 2013 cho đến những tháng đầu năm 2014, cổ phiếu của ngành bất động sản đã vượt quá tốc độ tăng trưởng trung bình của VN-Index. Đây là các cổ phiếu bất động sản cũng đã được gọi là giá rẻ hay không, thưa ông?

Nếu "cuộn" lại trong các lĩnh vực chứng khoán bất động sản nói riêng và công ty niêm yết nói chung, thị trường vẫn là cổ phiếu rất nhiều hiện nay với giá thấp, dưới mệnh giá và thấp hơn giá trị sổ sách của DN. Đặc biệt là cổ phiếu bất động DN, cho dù tài sản lớn, vẫn chỉ ngang bằng với giá của một ly trà đá (khoảng 5.000 đồng / cổ phiếu). P / B (giá trị giá / cuốn sách) của ngành bất động sản cũng là thấp và thực tế là triển vọng cho ngành cao. Khi giá thị trường không phản ánh giá trị của tất cả các sách và thậm chí phần nào không phản ánh giá trị tương lai của công ty, giá cổ phiếu vẫn là để được giá rẻ.
- Ông nghĩ sao về những trường hợp khi giá thị trường thấp nhưng nhiều DN địa ốc vẫn kì vọng phát hành thêm cổ phần giá cao, thậm chí cao gấp đôi giá thị trường ?

Bên cạnh nguồn lực tài nguyên đất đai và tồn kho, DN địa ốc vẫn đang trông cậy vào nguồn lực dài hạn mà trước mắt, đó là phát hành cổ phần và trái phiếu.
Ngược lại, kể cả khi DN phát hành thêm cổ phần với giá chào cao, thì với những DN có thực lực, có quỹ đất, có tiềm năng, nhà đầu tư chiến lược không quá đặt nặng giá chào bán quá cao, miễn sao họ vẫn có thể mua ở tỷ lệ lớn, đầu tư dài hạn và tính toán được tỷ suất sinh lợi.
Trong thực tế, khi tính năng doanh nghiệp lành mạnh giá cao phần cung cấp, tức là DN (các cổ đông hiện hữu) đã phải chấp nhận một phần lợi nhuận trong tương lai cho các cổ đông trong tương lai. Đây là cổ đông hiện hữu lớn nhất để chấp nhận trả lại cắt ngắn phần / tỷ lệ sở hữu của đối tác của họ.

- Nếu vậy, các cổ đông nhỏ sẽ bị thiệt thòi cho, thưa ông?

Cổ đông nhỏ trong công ty niêm yết ở Việt Nam, hầu hết trong số họ là những người buôn bán. Họ chỉ nắm giữ cổ phần trong các công ty trong một thời gian. Do đó, họ không sợ phá vỡ một cái gì đó xuống cho các cổ đông trong tương lai lợi nhuận trong tương lai. Chỉ để họ thấy mình được hưởng lợi từ giá thị trường hiện tại, giá thị trường cộng với cung cấp các nhà đầu tư chiến lược lớn hơn trung bình, họ sẽ có cơ hội để đẩy giá cổ phiếu và tận hưởng sự khác biệt theo được cung cấp với giá thị trường.

- Nói như vậy nghĩa là dường như không có rủi ro nào cho thị trường hoặc DN, với các kế hoạch phát hành cổ phần tăng vốn trong lĩnh vực bất động sản hiện nay, thưa ông?

Thực ra không có hoạt động đầu tư tài chính nào có thể loại trừ 100% rủi ro. Chẳng hạn bản thân cổ đông lớn, cổ đông hiện hữu khi chấp nhận tăng vốn, không có phương án bảo toàn tỷ lệ sở hữu thì cũng sẽ dễ bị giảm tỷ lệ sở hữu, dẫn tới mất DN…

So với việc phát hành thêm cổ phần tăng vốn, vì lẽ đó phát hành trái phiếu sẽ là phương án ít rủi ro hơn cho thị trường và DN. Chỉ có điều thị trường trái phiếu DN ở VN chưa thực sự phát triển, nên thay vì hậu thuẫn cho DN huy động vốn, cơ bản vẫn là DN phải tự xoay xở, nỗ lực tìm vốn khắp nơi trong thị trường. Trong cuộc chơi này, với những DN địa ốc đang có tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn, càng ít có phương án lựa chọn ngoài phát hành cổ phần tăng vốn để làm đẹp các chỉ số tài chính, giảm tỷ lệ nợ dự phóng và tăng thêm cơ hội vay vốn ngân hàng.

- Xin cảm ơn ông! thành lập doanh nghiệp tư nhân tại tphcm